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陈磊律师文章

购买二手房你一定要注意这些风险

来源:www.gzqzlsw.com 发布时间:2020年06月18日

二手房买卖是是现在房屋买卖一种常见的方式,因二手房买卖产生的纠纷也是层出不穷,由于二手房相对来说价格会比直接在开放商那里买要便宜一点或者是一些特殊原因只能买二手房,直接让二手房买卖在全国范围内火爆了起来,同时也由于监管不足,导致了很多问题的产生,特别是中介公司原因导致的问题,很多中介没有经过任何培训,就山岗开始给客户卖房,那么作为一个二手房买卖中的买受人,需要怎么来保证顺利的拿到房子,或出现纠纷的时候更好维护自己的权益呢?最好的办法,当然是请律师直接参与整个交易过程。中介他只能给你提供一个信息而已,但是他们不能控制风险,也不会控制风险,他们的目的就是把房子卖出去,收取中介费,现如今,中介公司的中介费一般在房价的百分之二到百分之五左右,虽然律师收费要比这个稍微贵一点,但是你的风险将会降到最低,到底那个更值得,我想你应该很清楚。


下面我就对二手房买卖中作为买方需要注意的问题进行简单的梳理:

一、购买房产前一定要搞清楚,和你交易的是不是产权人,如果不是一定要注意,不要轻易将钱款给他,否则小心被骗,这种时候一般他会出示授权委托书,但是你一定要记住,授权委托书你很难去分辨真假,所以最好是直接和产权人交易。

二、一定要在交易之前和产权人去不动产登记中心查档案,查清楚是否有被查封、抵押等情况,一旦被有这些情况,可能最终你无法获得房产。

三、如果该房贷款未还清,一定要记住,这个房子肯定有银行的抵押权存在,未经抵押权人允许,是不可以出售的,所以如果你支付了全部价款,你也不能过户到你名下。这种情况最好的处理办法是约定,由购房人先支付一部分价款,清偿贷款,解除抵押权,然后在支付剩余价款,办理过户登记。为了防止解除抵押权后卖房人卖给其他人,最好约定违约金条款以约束卖房人。比如约定如果卖给第三方,则需要承担由于房屋涨价导致购房人重新购买需要多支付的价款损失等。

四、查清楚卖房人是否有被申请强制执行的情况产生,如果有,最好与执行法官联系,了解清楚情况,因为可能法院随时会采取查封的措施,到时候你想要顺利获得房产也会存在风险。

五、如果是已婚的,最好能够取得其配偶的书面认可,如果不愿意出书面的,要记得录音保存证据。如果他是已经达到法定婚龄的,说自己没有结婚,那么你最好在合同中约定,如果没有如实告知的,导致无法过户,或涉及诉讼,将要为此支付已付房款百分之X的违约金。当然如果他能拿出确凿证据证明其系婚前个人财产,那不需要其配偶同意也是可以的。

六、查清楚是否有租房人,因为一旦有,那么你取得房屋以后,租房合同需要由你继续履行,你无权要求租房人退租,而且还不能要求涨房租(除非原租房合同有约定),就算是诉讼你都很难赢,你想想你买来一套房子,结果人家在卖房前和别人签订了二十年的租房合同,租户又不愿意搬走,你怎么办。为了核实,可以分不同时间,多次去查看房屋,敲门,询问物业或隔壁邻居了解情况。

七、如果是父母代未成年子女出售登记在子女名下的房屋,这样的房屋买就存在很大的风险,因为法律规定,监护人非因被监护人利益,不得处置其财产,如果该未成年属于限制民事行为能力人,可以要求该限制民事行为能力人签字,并且在合同中书面承诺,其卖房的目的是什么,是否是为了未成年人的利益等等。

对于二手房买卖可能会产生的问题太多,新问题又层出不穷,因此无法一一列举,而以上几点属于风险最高的点,购买二手房如果价值很高,最好请律师陪同购买,由律师起草和修改合同,与对方进行谈判,这样才可以将风险降到最低。


本文作者:陈磊,贵州群众律师事务所专职律师,副主任,电话:13984399442


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