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董胡娜律师文章

房地产开发商逾期交房的法律责任

来源:www.gzqzlsw.com 发布时间:2020年06月18日

案情介绍:覃某于2015年8月向星星房开公司购买商品房一套,并于当日签订《商品房买卖合同》一份,约定交付时间为2016年12月1日。同时合同十一条约定:商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4、5项所列条件(4、经房产管理部门批准的商品房交付使用备案证书),合同十三条约定逾期交房违约责任:(1)逾期在90日内,自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已付房款价万分之一的违约金;(2)逾期超过90日,自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已付房款价万分之二的违约金。后覃某通过银行贷款向房开公司支付了全部房款,但房开公司并未在约定的2016年12月1日前完成房屋交付。双方于2016年12月20日完成房屋交接。后因逾期交付违约金问题诉至法院。


最终法院判决房开公司构成违约,向覃某支付逾期交付违约金。但以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定判决计算截止时间为房屋实际交付之日止。


案渉法律、法规、规章:

1、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九条“商品房交付使用,应当符合下列条件:(一)房地产开发项目经竣工验收合格,依法取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件,并经房地产主管部门备案;”

2、《贵阳市商品住房交付使用备案管理实施意见》第一条“商品房在竣工验收合格后,其配套施舍具备业主入住的基本生活条件,并取得《商品房住房交付使用备案证书》,方可交付使用。”

3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定除外。”


律师观点:

依法成立的商品房买卖合同受法律保护。房地产开放商交付使用商品房时应当满足合同的约定的交付条件,经房地产管理部门备案,取得《商品房住房交付使用备案证书》,并在约定的交付时间内进行交付,否则构成逾期交付,应当承担逾期交付违约金。

但,如房开公司虽未取得《商品房住房交付使用备案证书》,但双方在取得使用备案证书前实际办理了房屋交接手续(交付钥匙,转移占有),此时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定除外”的规定,以及合同约定的逾期交房违约金的计算截止时间为房屋实际交付之日止,购房人最终能够得到支持的违约金便截止于实际收房之日,无权再行要求房开公司在收房后继续承担逾期交房违约责任。


本文作者:董胡娜,贵州群众律师事务所专职律师,联系电话:13385121271


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