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唐华丽、贵阳保利铁投房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

来源:贵州群众律师事务所 发布时间:2019年04月15日

贵州省贵阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)黔01民终6739号

上诉人(原审原告):唐华丽。

委托诉讼代理人:鲁培,贵州群众律师事务所律师。

委托诉讼代理人:董胡娜,贵州群众律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):贵阳保利铁投房地产开发有限公司,住所地贵州省贵阳市花溪区贵筑办事处桐木岭村四组。

法定代表人:王涛,该公司董事长。

委托诉讼代理人:毕驰,贵州鼎尊律师事务所律师。

委托诉讼代理人:陈恺。

上诉人唐华丽因与被上诉人贵阳保利铁投房地产开发有限公司(以下简称保利房开公司)商品房预售合同纠纷一案,不服贵州省贵阳市花溪区人民法院于2018年5月7日作出的(2018)黔0111民初287号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

唐华丽上诉请求:1、撤销原判;2、改判支持上诉人主张的13626.60元违约金;3、诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由::一审法院在没有查明案件重要事实的情况下,认定上诉人的收房行为表面接受被上诉人的交付条件明显错误。被上诉人保利房开公司未取得《商品房交付使用备案证书》即交付房屋,违反法律规定,构成违约,应当承担违约责任,一审未支持违约金损失,适用法律错误。

保利房开公司答辩称,涉案房屋确是在2017年6月3日取得商品房交付使用备案证书,交房时没有取得,但上诉人已经实际收房,应属于放弃拒收房屋的权利,上诉人主张违约金没有法律和合同依据,请求维持原判。

唐华丽向一审法院起诉请求:1.判令被告支付原告逾期交房违约金13626.60元。2.本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实:2015年8月9日,原告唐华丽与被告保利房开公司签订《商品房买卖合同》,合同编号:保铁字2015—703。双方约定原告向被告购买位于花溪区××大道××号保利溪湖项目B地块第YF-7栋1单元6层2号房(1-6-2),房屋建筑面积134.76平方米,单价7595.88元,总价款884844元,原告于本合同签订之日向被告交付首期房款584844元,余款300000元以银行按揭支付。《商品房买卖合同》第十一条约定“交付时间和条件(一)出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房;(二)该商品房交付时应当符合第1、2、3、4、5项所列条件……4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书;5、详见补充协议第2.2项”。第十三条“逾期交房责任……(2)逾期超过90日,买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金,并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。第十四条“交接手续(一)该商品房达到第十一条约定的交付条件后,出卖人应当在交付日的3日前,书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。双方进行验收交接时,出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全,不能满足第十一条及第十二条约定条件的,买受人有权拒绝接收,由此产生的逾期交房责任由出卖人承担,并按照第十三条处理”。该合同附件十二为《补充协议》,其中第2.2条约定“……且买受人认同出卖人仅须在办理产权手续时,应提供商品房面积实测技术报告书,而在房屋交付时无须提供商品房面积实测技术报告书……”。

2016年12月14日,被告通过特快专递向原告邮寄《保利溪湖交房通知书》,告知集中交房办理时间、地点及收房时需要缴纳的相关费用。

2016年12月15日,被告在《贵州都市报》刊登“保利溪湖交房公告”,告知本案涉及的B区洋房别墅经验收合格,已具备合同约定之条件,请业主携带相关资料于2016年12月30日到保利溪湖B区营销示范区办理相关交付手续。

2016年12月29日,保利溪湖B地块北区通过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位综合验收合格,并于2016年12月30日取得花备字(2016)第013号竣工验收备案表。

案涉房屋已取得贵阳市商品房预售合同备案登记表,原告于2017年1月4日办理房屋交付手续,确认收房。

2017年6月3日,被告取得贵阳市花溪区住房和城乡建设局颁发的保利溪湖项目B地块共12幢房屋的《贵阳市商品住房交付使用备案证书》。

审理中,被告提交了贵州燃气集团股份有限公司、贵阳市花溪区供水公司、贵阳供电局、贵州省电视信息网络股份有限公司、贵州省贵阳市通信驻地网联建设办公室分别出具的《证明》,证实保利溪湖项目B地块B-1、B-2区燃气工程、自来水管道安装工程、配电工程、有线电视系统接入工程、三网合一接入工程已具备使用条件。经质证,原告无异议。

一审法院认为,依法成立的合同,受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。结合双方陈述及举证,归纳本案争议焦点为:被告在合同约定的交付时间内交付房屋时尚未取得商品住房交付使用备案证书,是否构成逾期交房。

原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定“(一)出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房;(二)该商品房交付时应当符合第1、2、3、4、5项所列条件……4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书”,被告在合同约定交付时间内已刊登交房公告并向原告邮寄《保利溪湖交房通知书》,根据合同第十四条“……双方进行验收交接时,出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全,不能满足第十一条及第十二条约定条件的,买受人有权拒绝接收,由此产生的逾期交房责任由出卖人承担,并按照第十三条处理”之规定,被告于2017年6月3日才取得商品房交付使用备案证书,其在交付房屋时尚未达到合同约定的第十一条第(二)项第4点的交付条件,但原告实际收房时并未以被告尚未取得商品房交付使用备案证书为由拒绝收房或提出异议,原告自愿收房行为表明接受被告的交付条件,且原告未能提交证据证实被告交付房屋的行为导致其产生损失,故对原告请求被告承担逾期交房的违约责任,不予支持。对被告辩解,依法予以采纳。

据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决:驳回原告唐华丽的诉讼请求。案件受理费70元(已减半收取),由原告唐华丽负担。

经二审审理查明的事实与原判认定的事实一致,本案事实有《商品房买卖合同》、房屋销售专用收据、贷款支付凭证、特快专递、《保利溪湖交房通知书》、保利溪湖交房公告、竣工验收备案表、《贵阳市商品住房交付使用备案证书》、证明、商品房预售合同备案登记表等证据在卷佐证,且经质证,本院予以确认。

本院认为,本案中,上诉人唐华丽以要求保利房开公司承担逾期交房违约责任为由向法院提出诉讼,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定,逾期交房违约责任应当是法律对于房屋买受人因出卖人的违约行为导致其延迟受领、使用房屋而产生的相应迟延利益损失进行的合理填补。而本案中,上诉人唐华丽于2017年1月3日接收了本案房屋,实际取得并享有了该房屋的占有、使用、收益等所有权权能,依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”的规定,在本案双方当事人对于交付使用没有特别约定的情况下,应当视为保利房开公司已于2017年1月3日完成了本案房屋的交付。虽然此时涉案房屋未完全达到合同约定的交付条件,但按照一般生活常理,上诉人此后并不会再因延迟受领、使用本案房屋产生相应的迟延利益损失。上诉人一、二审中也均未提出有效证据对此予以证明。并且,本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十三条“逾期交房责任”也明确约定,逾期交房违约金的计算截止时间为房屋实际交付之日止。因此,被上诉人保利房开公司实际应赔偿购房人唐华丽逾期交房违约金计算为:884844元×万分之一/天×4天=354元。

综上所述,唐华丽的上诉主张部分成立,应予部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:

一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院(2018)黔0111民初287号民事判决;

二、贵阳保利铁投房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿唐华丽逾期交房违约金354元;

三、驳回唐华丽的其他诉讼请求。

一审案件受理费140元,减半收取70元,由唐华丽负担50元,由贵阳保利铁投房地产开发有限公司负担20元;二审案件受理费140元,由唐华丽负担100元,由贵阳保利铁投房地产开发有限公司负担40元(一、二审案件受理费均由唐华丽预交,贵阳保利铁投房地产开发有限公司在履行判决义务时将应承担的诉讼费用一并支付给唐华丽)。

本判决为终审判决。

审判长  唐有临

审判员  余 鑫

审判员  邓禹雨


二〇一八年十二月六日

书记员  杨胜糌


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