当前位置:首页 > 群众律师>案例展示>承办案件

承办案件

张天睿与王时红房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

来源:贵州群众律师事务所 发布时间:2019年04月15日

贵州省贵阳市花溪区人民法院

民 事 判 决 书

(2018)黔0111民初2649号

原告:张天睿,男,2000年11月22日出生,汉族,学生,住贵州省贵阳市花溪区。

法定代理人:张某,女,1973年3月22日出生,系原告张天睿之母,特别代理。

委托诉讼代理人:张龙,贵州正哲律师事务所律师,特别代理,执业证号:15201201510931979。

被告:王时红,男,1978年4月25日出生,布依族,职业不详,户籍地贵州省安龙县,住贵阳市花溪区。

委托诉讼代理人:韩平禹,贵州群众律师事务所律师,特别代理,执业证号:15201200510676636。

第三人:申庆举,男,1979年1月18日出生,汉族,职业不详,户籍地云南省昭通市镇雄县,住贵阳市花溪区。

第三人:申庆端,女,1981年12月12日出生,汉族,职业不详,户籍地云南省昭通市镇雄县,住贵阳市花溪区。

原告张天睿诉被告王时红及第三人申庆举、申庆端房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年4月18日立案后,原告于2018年5月30日提出评估、鉴定申请,申请对涉案房屋承重结构的修复方案、修复费用进行评估以及印章鉴定,评估鉴定期间依法扣除审理期限,本案于2018年11月5日恢复审理,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告张天睿委托诉讼代理人张龙、被告王时红及其委托诉讼代理人韩平禹、第三人申庆举、申庆端到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告张天睿向本院提出诉讼请求:1.确认原告与被告就贵阳市花溪区香江路华田亲水湾6栋1层11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23号房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年4月3日解除;2.判令被告立即将上述涉讼房屋腾空并交还给原告;3.判令被告向原告支付租金109500元(自2018年1月19日起至2018年4月3日止),房屋占有使用费90000元(自2018年4月4日起,暂计算至2018年4月9日,一直计算至被告将上述涉讼房屋恢复原状、实际腾空交还给原告之日止),违约金9598.50元(按欠付租金的千分之一/日计算,自2018年1月19日起,暂计算至2018年4月9日,一直计算至被告将租金、房屋占有使用费付清之日止);4.判令被告将上述涉讼房屋的建筑主体和承重结构恢复原状,并自行承担所需费用;5.本案诉讼费、保全费、公证费等全部由被告承担。事实及理由:2017年12月14日,原告与被告签订《房屋租赁合同》,合同约定:原告将贵阳市花溪区华田亲水湾6栋1层11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23号房屋(以下简称“租赁房屋”)整体出租给被告用于餐饮经营;租赁期限为五年,自2018年1月19日起至2023年1月18日止;起始租金为每月45000元,从起租第二年开始递增,年递增率为5%;租金支付方式为季付,且详细约定了每期租金的支付日期;并对双方权利义务、违约责任、合同的解除等做了约定。合同签订后,原告已按约定向被告交付租赁房屋,但被告至今未向原告支付分文租金。虽经原告多次催讨,被告仍然拒绝支付,并强行占用、使用租赁房屋。此外,被告未经原告同意擅自进行装修,变动租赁房屋的建筑主体和承重结构,被楼上居民多次投诉;后贵阳市城市综合执法局责令被告限期自行恢复并接受复查,但被告至今未采取措施恢复原状,造成了极大的安全隐患。另,被告擅自将部分门面转租给案外人用于经营洗车。2018年4月3日,原告向被告送达了《要求立即腾退商铺的紧急通知》,依法通知被告解除本案《房屋租赁合同》,要求被告腾空交还房屋并付清租金、房屋占有使用费及违约金,但被告仍以各种理由推诿拒绝至今。原告为维护自身的合法权益,现提起诉讼,诉请如前。诉讼过程中,原告提出被告王时红未经原告同意,擅自将承租的华田亲水湾6栋1层12号、13号房屋转租给申庆端、申庆举,用于经营洗车,现增加诉讼请求:判令申庆端、申庆举立即将位于贵阳市××区××路××水××、××号房屋腾空并交还给原告。本案开庭审理时,原告当庭提出:1.自愿撤回关于第四项即“判令被告将上述涉讼房屋的建筑主体和承重结构恢复原状,并自行承担所需费用”的诉请;2.自愿撤回关于第三项诉请中关于“恢复房屋原状”的请求。3.要求第三人申庆端、申庆举立即将其认可的位于贵阳市××区××路××水××号房屋腾空并交还给原告。

被告王时红辩称,1.被告主体不适格,被告一直是与贵州华田房地产有限公司签订的合同,并不是与原告签订的合同;2.合同的内容不一致,首月租金是22500元,而不是45500元;3.被告装修房屋是在规定范围之内,对相关部门提出的问题已经整改。

第三人申庆端、申庆举述称,1.我方总计支付了46000元给被告,包括机械设备、洗车场地,房屋是按季度交纳;2.关于腾空房屋,若被告将钱退给我方,我方愿意将房屋退还给原告。

本院经审理认定事实如下:原告张天睿系张时虎与张某之子,张时虎系张天睿父亲,张某系张天睿母亲。2014年10月30日、2014年10月31日、2014年11月12日,原告张天睿之母张某作为原告的法定代理人以原告的名义与案外人贵州华田房地产开发有限公司(以下简称华田房开公司),该公司时任的法定代表人系张时虎分别签订了《商品房买卖合同》12份,约定案外人华田房开公司作为出卖人将涉案的位于贵阳经济技术开发区××路××水××楼××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号房屋出卖给原告;2017年10月18日,原告张天睿之母张某作为原告的法定代理人以原告的名义与案外人华田房开公司,该公司时任的法定代表人系陈洁签订了《商品房买卖合同》1份,约定案外人华田房开公司作为出卖人将涉案的位于贵阳经济技术开发区××路××水××楼××号房屋出卖给原告。

上述13份《商品房买卖合同》均系格式合同。其中,分别于2014年10月30日、2014年10月31日、2014年11月12日签订的《商品房买卖合同》有12份,涉及到涉案的位于贵阳经济技术开发区香江路华田亲水湾6号楼12号、13号、14号、15号、16号、17号、18号、19号、20号、21号、22号、23等12套房屋,合同主要约定:出卖人华田房开公司,买受人张天睿,单独所有;项目建设依据,出卖人以出让方式取得位于贵阳经济技术开发区××路编号××2-035的地块的土地使用权,规划用途为商住;商品房销售依据,买受人购买的商品房为现房,商品房销售现房证明书2008006;买受人所购商品房的基本情况,第6号楼12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23号,该商品房的用途为商业,属框架结构;建筑面积分别为63.24平方米、32.84平方米、46.66平方米、52.15平方米、54.41平方米、54.41平方米、52.15平方米、53.13平方米、67.94平方米、34.91平方米、64.62平方米、47.51平方米;计价方式与价款,按建筑面积计算,商品房单价为人民币每平方米5000元或6000元;付款方式及期限,一次性付款,买受人分别于2014年12月31日/2015年1月12日支付全部房款;交付日期,出卖人应当在2014年10月31日前/2014年11月12日前,将验收合格的商品房交付买受人;关于产权登记的约定,双方约定在商品房买卖合同备案后申请办理预购商品房预告登记、双方约定在商品房买卖合同预告登记后不办理预购商品房抵押权预告登记、出卖人应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的,买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人;买受人的房屋仅作商业使用,买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途;上述合同还对双方其他权利义务进行了约定。其中,于2017年10月18日签订的《商品房买卖合同》1份,涉及到涉案的位于贵阳经济技术开发区××路××水××楼××号房屋,合同主要约定:出卖人华田房开公司,买受人张天睿;基本情况,该商品房规划用途为商业,属框架结构,建筑面积66.04平方米;抵押情况,该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押;租赁情况,该商品房为现房的,出卖人未将该商品房出租;计价方式与价款,按建筑面积计算,每平方米5000元;付款方式与期限,一次性付款,买受人于2017年10月20日前付清全部购房款;交付时间和条件,出卖人应当在2017年10月25日前向买受人交付该商品房;该合同对双方其他权利义务进行了约定。

2017年12月14日,原告张天睿作为出租方(甲方),被告王时红作为承租方(乙方)签订了一份《房屋租赁合同》,载明:“第一条、甲方将其合法拥有的坐落于华田·亲水湾6栋1层11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23号门面整体打包(以下简称租赁房屋)出租给乙方使用,建筑面积共计693.01平方米;第二条、乙方租用该租赁房屋的期限为伍年,自2018年1月19日起至2023年1月18日止;第三条、甲、乙双方约定:该租赁房屋的起始租金为每月人民币45000元,租金从起租第二年开始递增,年递增率为5%,明细如下:1.2018年1月19日-2019年1月18日,每月人民币45000元;2.2019年1月19日-2020年1月18日,每月人民币47250元;3.2020年1月19日-2021年1月18日,每月人民币49612.50元;4.2021年1月19日-2022年1月18日,每月人民币52093.13元;5.2022年1月19日-2023年1月18日,每月人民币54897.79元;租金采用季付方式。在签订本合同时,乙方即向甲方交纳第一季度租金,共计人民币135000元,之后每期租金,乙方应当提前10日支付。若逾期未足额缴纳应付房屋租金,则甲方有权收回房屋并向乙方收取应付款的千分之一/日作为滞纳金(已付房租最后一日还未足额缴纳下季度租金的,甲方有权在已付房租最后一日的次日封锁门面并收回房屋,产生的一切后果由乙方负责);。第四条第二项本合同项下的保证金为人民币86435元,在签订本合同时,乙方即向甲方交纳,若租期未满,一方单方面终止合同,则终止合同方应向对方支付剩余租期房租的30%作为违约金。第五条、租赁期内,未经甲方的书面同意,乙方不得擅自将该租赁房屋的全部或部分转让、转借他人或调换使用。第九条、有下列情形之一,甲方有权解除本合同:1.乙方未按照合同约定时间支付租金,逾期10日以上的;。3.未经甲方同意,乙方将房屋部分或全部转让、转借他人或调换使用给第三方的;4.乙方擅自更改所租用的房屋的使用用途,或利用所租用的房屋进行非法经营造成经济和名誉损失的;5.未经甲方或甲方委托的物管公司的书面同意而擅自占用、拆除、变更公用设施的;第十条、乙方租赁该门面仅作为餐饮使用,不得影响市容、市貌,及不得影响周边相邻门面的使用”。该合同还对双方其他权利义务进行了约定,被告王时红在该份合同上签字按手印,原告自述张天睿签名非本人所签,但其法定代理人张某已进行追认。

被告称“该合同是我本人签字和按手印,但我没有同意,在2017年12月26日我与华田房开公司重新签订了落款日期为2017年12月14日的房屋租赁合同,被告向本院提交了该份《房屋租赁合同》,该合同载明:“出租方(甲方)张天睿加盖了华田房开公司的公章,承租方(乙方)王时红。第一条、甲方将其合法拥有的坐落于华田·亲水湾6栋1层11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23号门面整体打包(以下简称租赁房屋)出租给乙方使用,建筑面积共计693.01平方米。第二条、乙方租用该租赁房屋的期限为伍年,自2018年1月19日起至2023年1月18日止;第三条(一)甲、乙双方约定:该租赁房屋的起始租金为每月人民币22500元,租金从起租第二年开始递增,年递增率为5%,明细如下:1.2018年1月19日-2019年1月18日,每月人民币22500元;2.2019年1月19日-2020年1月18日,每月人民币23625元;3.2020年1月19日-2021年1月18日,每月人民币24806.25元;4.2021年1月19日-2022年1月18日,每月人民币26046.56元;5.2022年1月19日-2023年1月18日,每月人民币27348.89元;租金采用季付方式,在签订本合同时,乙方即向甲方交纳第一季度租金,共计人民币67500元,之后每期租金,乙方应当提前10日支付,若逾期未足额缴纳应付房屋租金,则甲方有权收回房屋并向乙方收取应付款的千分之一/日作为滞纳金(已付房租最后一日还未足额缴纳下季度租金的,甲方有权在已付房租最后一日的次日封锁门面并收回房屋,产生的一切后果由乙方负责);(二)本合同项下的保证金为人民币86435元,在签订本合同时,乙方即向甲方交纳,若租期未满,一方单方面终止合同,则终止合同方应向对方支付剩余租期房租的30%作为违约金。第五条、租赁期内,未经甲方的书面同意,乙方不得擅自将该租赁房屋的全部或部分转让、转借他人或调换使用。第九条、有下列情形之一,甲方有权解除本合同:1.乙方未按照合同约定时间支付租金,逾期10日以上的;。3.未经甲方同意,乙方将房屋部分或全部转让、转借他人或调换使用给第三方的;4.乙方擅自更改所租用的房屋的使用用途,或利用所租用的房屋进行非法经营造成经济和名誉损失的;5.未经甲方或甲方委托的物管公司的书面同意而擅自占用、拆除、变更公用设施的。第十条、乙方租赁该门面仅作为餐饮使用,不得影响市容、市貌,及不得影响周边相邻门面的使用”。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。被告王时红在该份合同上签字按手印,该合同的首页出租方处、第2页保证金处、尾页出租方处均加盖了“贵州华田房地产开发有限公司”字样的公章,原告表示该合同中张天睿签名非本人所签,其法定代理人张某亦未对该份《房屋租赁合同》进行追认。且合同中加盖的公章并非华田房开公司的公章。原告还表示该份合同约定的起始租金仅约32元每平方米,与贵阳市住建局发布的《2014年贵阳市房屋租金指导价公告》,经开区商住类房屋租金为70-125/平的标准明显不同,与同地段的市场行情和交易规则不符。

2018年5月31日,原告向本院申请对被告提交的《房屋租赁合同》上加盖的“贵州华田房地产开发有限公司”印章的真实性进行鉴定,2018年7月18日,华田房开公司向本院出具《情况说明》一份,载明:“我公司仅依法刻制了唯一一枚公司公章,该公章系在公安部门指定单位刻制,刻制后使用至今,从未变更。因我公司成立于2003年,当时并没有强制性要求刻制公章后需到公安机关备案。我公司登记机关为:贵阳市工商行政管理局,贵院可向其调取我公司原始档案、企业年检报告等资料里的公章样本。特此说明”。后鉴定部门到贵阳市工商行政管理局调取了华田房开公司存档的《公司登记(备案)申请书》上的公章作为对比进行鉴定,并于2018年10月15日作出《司法鉴定意见书》,载明“所送检落款日期标示为2017年12月14日的《房屋租赁合同》第三页“出租方”一栏处“贵州华田房地产开发有限公司”印文与所提供比对的“贵州华田房地产开发有限公司”印文不是同一枚印章所盖印”。产生鉴定费用1500元,原告已预交。被告表示《司法鉴定意见书》并不能排除华田房开公司有多枚印章的可能性。因鉴定出了假的印章,本案已涉嫌刑事犯罪,对于印章是谁伪造的要求移送公安机关进行处理。

被告称“原、被告提交的《房屋租赁合同》均是华田房开公司邓国华会计给我签订的,交给我的时候章就是盖好了的。签订合同后,没有交过租金,该合同相当于是续签。从2008年开始承租涉案部分房屋,2013年之后承租了全部的涉案房屋。租赁房屋后进行了装修,之前是做汽车,后来做餐饮,为了增加包房,华田房开公司说可以打通才续签的合同”。被告为证实其陈述,提交了照片6张,拟证实租赁的涉案房屋用于经营餐饮的事实。以及被告与华田房开公司于2010年11月2日签订的《房屋租赁合同》,华田房开公司将坐落于华田·亲水湾6栋1层15、16、17、18号门面租赁给被告,租赁期限从2010年11月2日起至2013年1月18日止。后双方又于2011年10月8日签订的《房屋租赁合同》,华田房开公司将坐落于华田·亲水湾6栋1层11、12、13号门面租赁给被告,租赁期限从2011年10月8日起至2013年1月18日止。该门面仅作为汽车美容使用。

被告表示签订合同后,于2017年12月26日开始装修改造,但装修期间被楼上住户举报,遭到物管干涉,导致一直停业。根据原、被告提供的证据显示,2017年12月29日,华田亲水湾6栋4单元部分业主,向经开区住建局提交了“关于华田亲水湾6栋4单元(底层商铺)4堵承重墙遭到严重破坏危机所有住房安全问题的情况反映”;2017年12月30日,华田亲水湾物业服务中心向被告张贴送达《整改通知》,载明:“6栋门面租户你好:2017年12月29日由业主投诉你在拆墙,我们马上去现场查看,并照了照片,已经口头和书面告知,请你马上停工,找专业人员来鉴定是否是承重墙,鉴定期间不能施工(已做停电处理),否者一切后果自负”。2018年1月4日,贵阳市城市综合执法局向被告送达了《贵阳市城市管理行政执法责令限期改正通知书》,载明:“王时红:你2018年1月3日,在香江路华田清水湾6栋5单元1楼未经规划等建设部门的审批擅自损坏房屋承重墙的行为,违反了《贵州省物业管理条例》第九十三条一款的规定,现根据《贵州省物业管理条例》第九十三条一款和《贵阳市城市管理行政执法办法》第二条一款之规定,责令你于2018年1月5日前自行恢复并接受复查。……”。

原告自述被告签订合同后未支付过租金。2018年4月3日,原告通过在涉案商铺现场张贴及以原告委托诉讼代理人短信、微信等方式向被告送达了《要求立即腾退商铺的紧急通知》,该通知载明:“王时红:贵阳市华田亲水湾小区6栋6-1-11、6-1-12、6-1-13、6-1-14、6-1-15、6-1-16、6-1-17、6-1-18、6-1-19、6-1-20、6-1-21、6-1-22、6-1-23号商铺是我方的合法财产。你方租赁上述商铺后,未按照合同约定缴纳任何租金。虽经我方多次催讨,你方仍然拒绝支付,并擅自非法占有、使用前述商铺至今,已严重违反合同约定。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》相关规定,现书面通知你方:一、自本通知函发之日起,依法解除双方之间的房屋租赁关系。二、请你方立即将前述商铺腾空交还与我方,并按照合同约定支付租金、违约金等。三、逾期腾空交还的,我方将主动收回前述商铺,因此造成的一切损失由你方自行承担。本通知在前述商铺现场张贴,张贴之日即视为送达特此通知。张天睿张某2018年4月3日”。

被告对收到原告《要求立即腾退商铺的紧急通知》无异议,并陈述“从第一次租赁涉案房屋以来都是和华田房开公司的会计邓国华联系,向邓国华支付过租金60008元,于2017年11月20日转账30000元,于2017年12月26日转账11708元,其余为现金支付,因当时有事未要求出具收条,具体支付的哪一时期的房租记不清了。在涉案房屋装修受到物业公司干预后,要求进行恢复,但原告未提供房屋架构图用于恢复房屋,并在2018年1月31日将涉案门面上锁,导致门面既不能装修也不能使用。2018年4月3日,被告主动向原告要求终止合同,并要求退还已交付的房租和押金。”为证实其陈述,被告向本院提交了被告与原告委托诉讼代理人的短信往来记录、贵州农信转账短信通知、微信截图等,其中,被告王时红与原告委托代理人张龙短信往来记录显示了从2017年10月9日至2018年4月4日的双方短信往来,摘抄部分如下:2017年12月27日张龙发送“请立即与邓姐联系,缴纳新合同的首期租金”、于2018年1月10日张龙发送“王哥你好,请立即联系邓姐缴纳房租。”、“张总已经催烦了,让我们过去锁门,请立即联系邓姐交房租。”、于2018年2月1日张龙发送“王老板,你电话一直打不通,请尽快办理退房手续,将房屋内物品清理,并将房屋隔断等恢复原状,交清水电费、物业费等,我们给你核算押金,谢谢配合。”、于2018年2月1日王时红回复“好的,张经理,拿房屋架构图给我,我恢复”、“十年来装修了好几次,你没拿图纸让我怎么恢复,出了问题是否房开公司承担?”、张龙回复“自行恢复原状,不要扯这些,我和邓姐都是办事的,请尽快按照张总要求办理退房手续。”、2018年4月3日张龙发送了“要求立即腾退商铺的紧急通知”、2018年4月4日王时红回复“本人王时红多次与你单位(华田房开张总与邓姐)合同到期,协商未果。本人王时红,再次以书面的形式告知你单位负责人张总与邓姐,要求:立即退还我的房租押金捌万陆仟肆佰叁拾伍元(¥86435元)希望你们能够信守承诺。方便我顺利搬离。在此为谢”。原告表示未授权华田房开公司出租房屋,亦未收到被告支付的租金,被告与邓国华的转账与本案没有任何关联。被告未经许可破坏房屋承重结构引发与物业公司的争议及损失由被告自行承担,原告于2018年4月3日通过现场张贴、短信、微信等方式向被告送达了《要求立即腾退商铺的紧急通知》,双方房屋租赁合同自通知送达时解除。原告未对涉案房屋上锁,相应的锁具是被告自行添加,被告转租给第三人的房屋至今仍正常使用,原告未进行过任何干涉被告及第三人的营业活动。

为查明案件事实,本院于2018年11月7日向案外人华田公司发送了《协助调查函》,调查以下事宜:1、你公司是否将贵阳市花溪区香江路华田亲水湾6栋1层11-23号房屋出租给被告王时红?出租时间?是否到期?2、原告张天睿是否委托你公司管理或租赁贵阳市花溪区香江路华田亲水湾6栋1层11-23号房屋?3、邓国华是否是你公司员工?4、邓国华收到被告王时红支付的款项是否是代原告张天睿收取的房屋租金?5、以及你公司认为需要向本院说明的相关问题。

该公司于2018年11月12日向本院递交《回函》,回复如下:“一、我公司曾于2013年1月与王时红签订房屋租赁合同,将华田亲水湾6栋1层11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23号房屋出租,租期为五年,自2013年1月19日至2018年1月19日,合同已到期。二、张天睿未委托我公司管理或租赁本案房屋。三、邓国华是我公司员工,是我公司财务人员。四、我公司与王时红签订上述房屋租赁合同期间,租金由邓国华收取。本案中,邓国华未代张天睿收取任何租金。五、本案涉及的纠纷与我公司及我公司员工均无关”。

第三人申庆举、申庆端系兄妹关系,二人共同陈述“被告明知涉案房屋不能转让,却依然与第三人申庆端的老公贾德祥签订房屋租赁合同将涉案商铺13号门面的洗车场地出租给第三人使用,现第三人已通过现金的方式支付了租金46000元,该部分租金包括了机械设备。现第三人实际占有使用的也是涉案的13号门面”,为证实其陈述第三人向本院提交了《门面租赁合同》、结婚证复印件、取款凭证2张,其中,《门面租赁合同》载明:出租方(甲方)王时红,承租方(乙方)贾德祥;一、租赁门面描述,甲方将其合法拥有的坐落于场地洗车的门面房出租给乙方用于经营。三、本合同租赁期限为2018年,自2018年4月1日起至(空白)年(空白)月(空白)日;。补充协议:甲方所有的机械设备由乙方所有,转让费用共计46000元,大写肆万陆仟元整!已付”。合同还对其他事宜进行了约定,被告王时红及案外人贾德祥在合同尾部分别签名按手印。被告称“我没有权利出租给第三人,这个合同本身不是房屋租赁合同,是针对门面里面的机械设备签订的合同,没有收到第三人的46000元,合同与我手里的合同不一致,涉案的13号门面,第三人明知我与原告扯皮的情况下,自己搬进来做的”。原告称“该合同显示被告未经原告同意擅自将涉案门面转租给第三人用于经营洗车,并获取了46000元转让费,已构成严重违约”。被告向本院提交了与第三人申庆端的老公贾德祥签订房屋租赁合同,该合同内容与第三人提交的合同基本一致,不同的地方有:1、被告提交的合同未标注租赁门面的坐落;2、补充协议中支付转让费处无“已付”二字。第三人表示不清楚“已付”二字是谁写的,合同写好后就放在桌上,不确定是不是被告本人所写,但钱是贾德祥取出来后,现金给被告的。原告表示无论第三人是否向被告支付了转让费,被告将门面转让给第三人使用是事实。

庭审中,经本院向第三人申庆举、申庆端释明,其表示若法院认定第三人与被告形成转租的情况,不在本案中提起独立之诉,但保留向被告王时红主张退款及赔偿的权利。

2018年5月11日,原告向本院提出诉讼保全申请,请求查封、扣押、冻结被申请人王时红价值人民币128098.5元的财产,中国平安财产保险股份有限公司向本院出具平安诉讼财产保全责任保险保单保函,为申请人提供诉讼保全财产担保。原告表示其支出保险费500元。同日,本院作出(2018)黔0111民初2649号民事裁定书,裁定:“查封、扣押、冻结被申请人王时红价值人民币128098.5元的财产”。

上述事实,有当事人陈述、原告身份证、被告身份证、第三人身份证、户口册、商品房买卖合同、房屋租赁合同、《要求立即腾退商铺的紧急通知单》、现场照片、短信截图、微信截图、贵阳市城市管理行政执法责令限期改正通知书、业主情况反映材料、贵阳市“门前三包责任书”、水费催缴通知单、现场视频、整改通知书、结婚证复印件、取款凭证、保险费发票等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证,可以作为认定本案事实的依据。

本院认为,依法成立的合同受法律保护,双方当事人应当依照合同的约定履行义务,不履行或者不完全履行义务的,应当承担相应的违约责任。结合本案的庭审,整理本案争议焦点为:1.与被告签订租赁合同的是原告还是案外人华田房开公司?2.被告与第三人是否形成转租关系?3.被告是否构成违约?

关于焦点一。首先,虽然被告提出与其签订《房屋租赁合同》的是华田房开公司,但根据被告提交的2017年12月14日的《房屋租赁合同》,经鉴定后该合同中“出租方”一栏处“贵州华田房地产开发有限公司”印文与所提供比对的“贵州华田房地产开发有限公司”印文不是同一枚印章所盖印”。其次,华田房开公司向本院出具书面的《情况说明》明确表示其公司仅有一枚公章,刻制后使用至今,从未进行变更。最后,在被告提交了向邓国华的转款记录后,本院向华田房开公司发出《协助调查函》,华田房开公司已在《回函》中明确表示曾于2013年1月与王时红签订房屋租赁合同,将华田亲水湾6栋1层11-23号房屋出租,租期为五年,自2013年1月19日至2018年1月19日,合同已到期。与王时红签订上述房屋租赁合同期间,租金由邓国华收取。本案中,邓国华未代张天睿收取任何租金。本案涉及的纠纷与其公司及公司员工均无关。故对于被告提交的2017年12月14日的《房屋租赁合同》真实性,本院不予采纳。对原告提交同日与被告签订的《房屋租赁合同》的真实性予以采信。因此,2017年12月14日与被告签订租赁合同的是原告,对于被告提出原告主体不适格的辩称意见,本院不予采纳。针对被告提交的《房屋租赁合同》鉴定出了假的印章,该印章是谁伪造、是否涉嫌刑事犯罪,相关权利人均可自行向公安机关进行报案处理。

关于焦点二。根据被告与第三人申庆端的老公贾德祥签订《房屋租赁合同》,双方所提交的合同基本一致,不同的地方有:1、被告提交的合同未标注租赁门面的坐落;2、被告提交的补充协议中支付转让费处无“已付”二字。被告表示未收到第三人支付46000元的转让费,并在庭审中陈述“第三人明知我与原告扯皮的情况下,自己搬进来做的”,原告表示无论被告是否实际收到第三人支付的转让费,原告租赁给被告的13号门面,现在的确是第三人申庆举、申庆端在经营使用。庭审中,第三人亦明确表示是被告将门面租赁给其使用的。因此,被告与第三人之间形成了转租关系。因原、被告签订的《房屋租赁合同》第五条明确约定未经过原告书面同意,被告不得擅自将该房屋进行转租。被告擅自转租的行为构成了违约,诉讼过程中本院向第三人进行释明后,第三人明确表示不再在本案中提起独立之诉,但保留向被告王时红主张退款及赔偿的权利。因此,对于被告的违约行为对第三人造成的损失,第三人可以另案主张权利。

关于焦点三。因原、被告签订的《房屋租赁合同》第九条明确约定“有下列情形之一,甲方有权解除本合同:1.乙方未按照合同约定时间支付租金,逾期10日以上的;。3.未经甲方同意,乙方将房屋部分或全部转让、转借他人或调换使用给第三方的。”,被告经原告多次催收租金后仍未支付,以及擅自将13号门面转租给第三人经营,被告的行为已构成违约,已达到解除合同的约定条件。原告于2018年4月3日向被告送达了《要求立即腾退商铺的紧急通知单》,被告亦认可收到该通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”及第九十六条“。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定,对于原告主张确认与被告于2017年12月14日签订的租赁花溪区香江路华田亲水湾6栋1层11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23号房屋的《房屋租赁合同》于2018年4月3日解除的请求,本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”之规定,对原告主张被告将其租用的位于花溪区香江路华田亲水湾6栋1层11、12、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23号房屋腾空并返还的请求,本院予以支持。由于庭审中已查明第13号房屋现由第三人在实际经营使用,原、被告之间《房屋租赁合同》已解除,第三人与被告之间租赁关系的基础已不存在,故第三人已丧失合法占用使用13号房屋的权利,因此,对于原告主张第三人申庆举、申庆端腾空并返还位于花溪区香江路华田亲水湾6栋1层13号房屋的请求,本院予以支持。

虽然合同中约定起租日从2018年1月19日起算,但从2017年12月14日签订合同后,被告便开始进行装修,由于其装修过程中未经规划等建设部门的审批擅自损坏房屋承重墙的行为,被贵阳市城市综合执法局责令其于2018年1月5日前自行恢复并接受复查。但被告从2017年12月26日停业后至今未恢复,案涉门面仍处于被告的控制范围内,合同中约定每月租金为45000元,被告从2018年1月19日至2018年4月3日共占用了73天,产生租金109500元。故对于原告主张被告支付2018年1月19日至合同解除之日即2018年4月3日期间的房屋租金的请求,本院予以支持。

因被告收到原告《要求立即腾退商铺的紧急通知单》后未将物品搬走,导致原告不能使用、占用、管理该房屋,给原告的确造成了损失,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定,对于原告主张的房屋占用费按房屋租金计算,从2018年4月4日起以月租金45000元为标准计算至房屋实际返还之日止。

虽然合同第三条明确约定“。若逾期未足额缴纳应付房屋租金,则甲方有权收回房屋并向乙方收取应付款的千分之一/日作为滞纳金。”,但被告从一开始就未支付租金,原告在2018年4月18日才进行诉讼主张权利,故意扩大了被告的违约损失,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿”之规定,考虑到被告的违约行为及违约时间、给原告造成的实际损失,从公平角度出发,违约金计算标准按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算。违约金起算日按被告收到原告书面向其进行催收之日即2018年4月3日计算,以欠付租金109500元为基数算至被告付清租金之日止。因合同中约定的违约金仅针对租金,故对原告主张被告支付房屋占用使用费的违约金的请求,本院不予支持。由于庭审中原告自愿撤回关于第四项即“判令被告将上述涉讼房屋的建筑主体和承重结构恢复原状,并自行承担所需费用”的诉请以及自愿撤回关于第三项诉请中关于“恢复房屋原状”的请求,本院从其自愿。

据此,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:

一、确认原告张天睿与被告王时红于2017年12月14日签订的《房屋租赁合同》于2018年4月3日解除。

二、被告王时红于本判决生效之日起十五日内向原告张天睿腾空并返还位于贵阳市××区××路××水××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号房屋。

三、第三人申庆举、申庆端于本判决生效之日起十五日内向原告张天睿腾空并返还位于贵阳市××区××路××水××号房屋。

四、被告王时红于本判决生效之日起十五日内向原告张天睿支付2018年1月19日至2018年4月3日期间的房屋租金人民币109500元及违约金(违约金从2018年4月3日起,以人民币109500元为基数,按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算至被告付清租金之日止)。

五、被告王时红于本判决生效之日起十五日内向原告张天睿支付房屋占用费,从2018年4月4日起以月租金人民币45000元为标准计算至房屋实际返还之日止。

六、驳回原告张天睿的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币1731元(已减半收取),保全费人民币1160元,被告王时红负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

审判员  吴怔秋


二〇一八年十二月十八日

书记员  舒 飘


分享到: