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承办案件

陈君竹、洪登燕房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

来源:贵州群众律师事务所 发布时间:2019年04月15日

贵州省贵阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)黔01民终7692号

上诉人(原审被告):陈君竹,女,1988年9月28日出生,彝族,住贵州省贵阳市白云区。

委托诉讼代理人:杨伦欢,贵州北斗星律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):洪登燕,女,1985年1月18日出生,汉族,住贵州省安顺市西秀区。

委托诉讼代理人:周政友,贵州群众律师事务所律师。

委托诉讼代理人:王基生,贵州群众律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):贵州黔城领星房地产经纪有限公司,住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目F区第6栋1单元15层23号。

法定代表人:田洪瑧,该公司执行董事。

委托诉讼代理人:刘丹丹,女,1992年9月13日出生,仡佬族,住贵州省务川仡佬族苗族自治县,该公司员工。

上诉人陈君竹因与被上诉人洪登燕、贵州黔城领星房地产经纪有限公司(以下简称贵州黔城领星公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2018)黔0102民初5728号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年10月10日立案后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈君竹的委托诉讼代理人杨伦欢,被上诉人洪登燕的委托诉讼代理人王基生,贵州黔城领星公司的委托诉讼代理人刘丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

陈君竹上诉请求:1、依法改判上诉人不予向被上诉人洪登燕双倍返还定金40000元;2、一审案件受理费400元、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由:一审法院认定上诉人收受定金后不履行义务构成违约系事实认定错误,同时适用法律错误,在《存量房买卖三方定金协议》签订后,上诉人多次要求贵州黔城领星公司如实告知房屋转让流程以便及时履行合同义务,但贵州黔城领星公司拒绝向上诉人报告房屋转让流程,本案是贵州黔城领星公司没有履行如实报告义务才最终导致该协议无法履行,并非上诉人收受定金后不履行义务。

洪登燕辩称,1、一审认定事实清楚,适用法律正确,应驳回上诉人的全部诉请,陈君竹虽于庭审中同意继续履行合同,但在合同签订后,在洪登燕和贵州黔城领星公司多次催告下故意拖延,拒不履行合同相应义务;2、《存量房买卖三方定金协议》第二条第一款明确约定洪登燕以贷款方式购买该房屋,在协议履行中上诉人以不信任贵州黔城领星公司为由,要求洪登燕一次性付清所有购房款,是明显的违约行为;3、协议约定的首期购房款为300000元,陈君竹以贵州黔城领星公司核算错误出现90000元差价为由拒绝办理银行提前还款,在洪登燕同意支付390000元首付款后以不清楚买卖流程拒绝办理提前还贷,事实上协议对流程有明确约定,贵州黔城领星公司也向上诉人多次释明;4、上诉人一审答辩前后矛盾,不影响对其违约责任的认定。

贵州黔城领星公司辩称,贵州黔城领星公司作为居间方,于2018年3月3日促成洪登燕与陈君竹签订《存量房买卖三方定金协议》,陈君竹同意将本案争议房产出售给洪登燕。协议签订当日,洪登燕便支付2万元给陈君竹作为购房定金,并约定待陈君竹提前还款当日一次性支付30万元作为首付款,剩余56万元尾款待洪登燕办理完银行按揭后由银行打入资金监管中心,再由资金监管中心划拨给陈君竹。在协议履行过程中,陈君竹以各种理由拒绝履行相应合同义务并临时要求洪登燕一次性支付所有房款才愿过户,致使洪登燕权益受损,因而诉诸法律。鉴于贵州黔城领星公司已经充分履行了自己的合同义务,故不应对洪登燕所遭受损失负责,贵州黔城领星公司作为居间方,有权依合同约定获得相应酬劳,故保留对违约方的诉权。

洪登燕向一审法院起诉请求:1、依法判令二被告共同向原告双倍返还购房定金共计4万元;2、依法判决由被告承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实:2018年3月3日,原告(乙方)与被告陈君竹(甲方)、被告贵州黔城领星公司(丙方)签订《存量房买卖三方定金协议》,三方在合同中约定,甲方将位于贵阳市花果园后街花果园项目一期13号楼2单元38层6号房屋一套出售给乙方,房屋建筑面积99.87平方米;房屋成交金额为86万元,首付款30万元打入国家资金监管中心(含定金),剩余房款,乙方拟通过商业贷款方式,通过银行按揭直接划款到贵阳资金监管中心,再由资金监管中心支付56万元给甲方;产权过户时间为待甲方拿到产权双方约定时间;乙方于2018年3月3日向甲方支付定金,定金金额为2万元,定金支付方式为(通过丙方交给甲方),定金在产权转移过户后自动转为购房款;丙方作为本次买卖交易的居间方,负责为买卖双方提供居间服务并促成买卖交易,同时协助双方当事人办理买卖关系建立后的按揭、交易过户,房屋交付后等后续服务;签约当日乙方须向居间方丙方支付佣金,佣金金额为该房屋成交价的3%即人民币21500元。该协议第八条违约责任约定:1、乙方向甲方交纳定金后,若甲方不按本合同约定出售该房屋,将双倍返还乙方所支付的全部定金,若乙方不按本合同约定购买该房屋,乙方支付的定金不退,且违约方支付丙方的佣金21500元;……3、本协议签署后因买卖双方中的任何一方原因导致最终买卖关系不能完全履行(包括无故不前往丙方安排地点签署买卖合同或者协议,或改变购买条件而未经丙方书面同意等)的违约条款。该协议第九条约定,签订本协议之日,甲方办理房屋产权证,银行提前还款、办理抵押注销等手续;甲方提前还款当日,乙方一次性支付30万元给甲方作为首付款给甲方提前还款,剩余尾款56万元待乙方办理完银行按揭由银行打入资金监管中心,由资金监管中心一次性划款给甲方。协议并就其他事项进行了约定。协议签订后,原告按约向被告陈君竹支付了2万元定金并向被告贵州黔城领星公司支付了中介费等费用。2018年5月,原告以被告违约不配合房屋过户为由诉至法院,诉请如前。审理中,原告陈述被告陈君竹存在以下违约行为:1、违反协议第九条第1项约定,原告与贵州黔城领星公司在协议履行过程中多次催促陈君竹办理提前归还银行按揭贷款、注销抵押登记手续,但陈君竹一直以不清楚房屋买卖流程为由拒绝办理;2、协议第二条约定购房款为86万元,原告支付首付款30万元,剩余房款原告以贷款方式支付,但在协议履行过程中,被告陈君竹违反约定要求原告一次性支付房款86万元,原告无法一次性支付86万元,故协议不能继续履行,违约责任在被告陈君竹;3、协议履行过程中,被告陈君竹将首付款30万元提高为39万元,原告也同意将首付款提高为39万元,但被告陈君竹依旧拒绝履行提前还贷义务。对原告所述以上三点违约行为,被告陈君竹陈述:陈君竹接到原告及贵州黔城领星公司的电话不超过5个,不认可原告所述多次催促陈君竹办理提前还贷手续,在此期间,贵州黔城领星公司的业务员确让陈君竹去办理过户,但陈君竹不清楚过户流程,要求贵州黔城领星公司业务员提供过户流程,但贵州黔城领星公司超过一个星期未提供,陈君竹认为贵州黔城领星公司作为中介公司有义务告知房屋买卖流程及剩余房屋贷款,因当时贵州黔城领星公司和原告态度很不友好,催促陈君竹见面,在此情况下陈君竹不同意见面;陈君竹确实要求原告支付全部购房款,是因在与贵州黔城领星公司和原告沟通过程中对方态度不友好,陈君竹才讲出一次支付全部购房款,但只说过一次;原告同意将购房首付款提高到39万元后,原告和贵州黔城领星公司都催促过陈君竹去办理过户,陈君竹认为其不清楚购房流程所以没有同意办理过户。被告贵州黔城领星公司对原告所述以上三点违约行为予以认可。针对被告陈君竹的违约行为原告于审理中向法院提交了与被告陈君竹的微信聊天记录,从微信聊天中可看出双方言辞激动,被告陈君竹在微信中表示要求原告付总价,付完过户给原告;原告在微信中表示要待被告陈君竹将房屋过户给原告后方能申请贷款。被告陈君竹对微信聊天记录无异议,但表示当时其不清楚房屋过户流程,其在微信中所述付总款是指原告应付的首付款。另,本案中,被告陈君竹虽表示本案涉案房屋可继续卖予原告,但原告表示因被告怠于行使房屋过户义务并要求原告支付全部房款,原告已另行看房,故不再向被告陈君竹购买本案涉案房屋。被告陈君竹同意原告不买房,但不同意双倍返还定金,只同意返还定金2万元。

一审法院认为,《中华人民共和国合同法》第一百一十五条:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”本案中,原、被告于2018年3月3日签订的《存量房买卖三方定金协议》系双方真实意思表示,未违反法律法规规定,应属有效,双方均应依照合同约定履行合同约定义务,享有合同权益。本案审理中,买方原告洪登燕已明确表示因被告陈君竹的违约行为不愿再购买协议约定房屋,被告陈君竹已同意,故双方就终止履行上述《存量房买卖三方定金协议》已达成合意,双方争议的是导致协议不能继续履行的原因是否因被告陈君竹的违约行为所致,二被告应否向原告双方倍返还定金。对此,法院认为,上述协议签订后,原告已依约向被告陈君竹支付2万元定金,陈君竹应遵守合同约定,及时履行办理银行提前还贷、注销房屋抵押登记、办理房屋产权证及办理房屋过户等义务。根据原、被告双方在本案中陈述,可认定原、被告签订上述协议后,原告与被告贵州黔城领星公司均已催促被告陈君竹履行上述义务,以使双方协议能够按约履行,但被告陈君竹以其不清楚房屋过户流程为由均予拒绝,在原告同意将首付款提高至39万元后,被告陈君竹仍以不清楚房屋过户流程为由拒绝履行合同义务,而房屋过户流程在原、被告签订的上述《存量房买卖三方定金协议》第二条、第九条均有明确约定,故被告陈君竹以此为由拒绝履行合同义务其理由不成立。根据上述协议第九条约定,被告陈君竹在协议签订之日起即应办理房屋产权证,银行提前还款、办理抵押注销等手续,但经原告及贵州黔城领星公司催促后,至原告提起诉讼被告陈君竹仍未履行上述协议义务,本案审理中被告陈君竹亦未提交证据证明其已履行上述合同义务,且被告陈君竹在本案审理中认可其曾因与原告和贵州黔城领星公司沟通中对方态度不友好而要求原告一次性支付全部购房款,被告陈君竹的以上行为已构成违约,以致原告认为双方签订的上述购房协议已不能再继续履行,并诉至法院,被告陈君竹应依法承担违约责任。综上,被告陈君竹收受定金后不履行约定义务,应当双倍向原告返还定金,对原告诉请要求被告陈君竹双倍返还定金共计4万元,于法有据,法院予以支持。被告贵州黔城领星公司并未收取原告支付的购房定金,故不负有向原告方返还定金之义务,故对原告诉请要求被告贵州黔城领星公司双倍返还定金4万元的诉请法院应予驳回。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十五条之规定,判决:被告陈君竹于本判决书生效之日起十日内向原告洪登燕双倍返还定金共计4万元。二、驳回原告洪登燕的其余诉讼请求。案件受理费800元,减半收取400元,由被告陈君竹承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本院二审期间,当事人没有提交的新证据。二审查明事实与一审一致。本案事实,有当事人陈述、《存量房买卖三方定金协议》、收条等证据在案佐证,并经庭审核实、质证,本院予以确认。

本院认为,民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。《存量房买卖三方定金协议》系本案各方当事人自愿签订,内容亦未违反法律禁止性规定,合法有效。依法成立的合同,对当事人具有法律拘束力。该协议已载明房屋过户流程,以及上诉人陈君竹在协议签订之日起即应办理房屋产权证、银行提前还款、办理抵押注销等手续的合同义务,现陈君竹已收取定金,却以贵州黔城领星公司没有履行如实报告房屋过户流程为由拒不履行合同,属于违约行为,应承担相应的违约责任。陈君竹上诉主张其并非收取定金后不履行合同义务,因在洪登燕同意将首付款提高至39万元后,陈君竹仍以不清楚房屋过户流程为由拒绝履行合同义务,且其一审时亦认可要求对方一次性付清全部购房款,该条件显然与合同约定的付款方式相悖,故本院对此不予采信。

综上所述,上诉人陈君竹的上诉请求不能成立,应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费800元,由陈君竹负担。

本判决为终审判决。

审判长 刘 妍

审判员 唐有临

审判员 邓禹雨


二〇一八年十二月二十五日

书记员 王 飘



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