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承办案件

袁斌、丁贵淑合同纠纷二审民事判决书

来源:贵州群众律师事务所 发布时间:2019年04月15日

贵州省贵阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)黔01民终7923号

上诉人(原审被告):袁斌,男,1975年8月15日出生,汉族,住贵州省贵阳市南明区。

上诉人(原审被告):丁贵淑,女,1979年12月2日出生,苗族,住贵州省贵阳市南明区。

委托诉讼代理人:韩琪,贵州群众律师事务所律师,执业证号:15201201310955714。

委托诉讼代理人:樊文慧,贵州群众律师事务所实习律师。

被上诉人(原审原告):朱佳文,男,1988年12月25日出生,汉族,住贵州省贵阳市南明区。

被上诉人(原审原告):朱国林,男,1970年8月15日出生,汉族,住江西省丰城市。

委托诉讼代理人:肖敏,贵州鼎尊律师事务所律师,执业证号:15201200911945067。

委托诉讼代理人:何蕾,贵州鼎尊律师事务所律师,执业证号:15201201511353869。

上诉人袁斌、丁贵淑因与被上诉朱佳文、朱国林合同纠纷一案,不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2018)黔0102民初2458号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年10月19日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

袁斌、丁贵淑上诉请求:1.、请求撤销原判,并改判驳回被上诉人的诉讼请求;2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、一审判决认定本案包括经营权转让关系和房屋租赁关系两个法律关系,但在被上诉人明确主张及诉求后仍混同事实,判决错误。上诉人作为酒店经营权转让人,将宾馆全部交付给被上诉人经营,上诉人履行了合同义务,被上诉人的合同目的已完全实现,转让合同已完结,因转让合同包含在《房屋租赁合同》中,故解除租赁合同的请求不应支持。被上诉人因为合同中的第四层被收回而主张整个合同无效显然不当。第四层的收回是由于第三人国美公司提前解约导致合同不能履行,上诉人不应承担违约责任。二、根据《最高院关于适用<合同法>若干问题的解释(二)》第七条的规定,转让费可以看作交易习惯。涉案的转让合同已经明确了转让费为上诉人原先装修和购买物品的费用,属于一次性支付完结的费用,上诉人出具给被上诉人的200万转让费的收据上也明确写明了“转让费不退还”的约定。因此一审法院判决上诉人退还转让费是错误的。

朱佳文、朱国林辩称:一、1、《房屋租赁合同》的目的是上诉人将金鑫宾馆整体经营权转让给被上诉人经营,期限为十年。合同实质上房屋租赁关系为实现经营权转让关系不可或缺的前提条件。2、解放大厦四楼共有55个房间,占到金鑫宾馆全部房间数量一半以上,无法经营四楼会严重削弱金鑫宾馆的经营收入,无法实现盈利的合同目的。3、经营权转让有明确期限,且合同中上诉人除需将金鑫宾馆经营权交给被上诉人外,还需保证被上诉人在十年转让期内自主行使经营权,故经营权转让合同尚未履行完毕。二、290万转让费虽一次性支付完毕,但其性质为金鑫宾馆经营权转让十年的费用。上诉人在未告知且未经被上诉人同意的情况下,擅自解除了金鑫宾馆对四楼物业的租赁合同,导致被上诉人无法继续经营四楼,构成单方违约。国美公司依据租赁合同约定条件行使解除权,系上诉人可预见的合同履行风险。

朱佳文、朱国林向一审法院起诉请求:1、判令解除原告与被告于2014年7月16日签订的《房屋租赁合同》;2、判令被告返还原告履约保证金200000元;3、判令被告退还原告承包经营费2030000元;4、判令被告支付原告违约金500000元。5、诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实:被告袁斌、丁贵淑系夫妻关系,双方于2002年7月14日登记结婚。2007年4月6日,被告袁斌以自己的名义向遵义大成房地产开发有限责任公司购买了位于贵阳市南明区××解放大厦××号,建筑面积为1250.67平方米的商业用房一套,该房现尚未取得房屋所有权证。2008年6月,被告袁斌在贵阳市××区××解放大厦××楼开设了贵阳市南明区金鑫宾馆,该宾馆属个体工商户性质。2009年12月31日,被告以贵阳市南明区金鑫宾馆的名义与贵州国美电器有限公司签订《房屋租赁合同》,约定该宾馆向贵州国美电器有限公司承租位于贵阳市××区××大厦××楼770平方米房屋,用于宾馆客房用途,租赁期限为11年,从2010年3月8日起至2021年3月7日届满。2011年6月28日,被告以贵阳市南明区金鑫宾馆的名义又与贵州国美电器有限公司签订《房屋租赁合同》,约定该宾馆向贵州国美电器有限公司承租位于贵阳市××区××大厦××楼395平方米房屋,用于宾馆客房用途,租赁期限从2011年7月15日起至2021年3月7日届满。2013年4月2日,被告袁斌在未将贵阳市南明区金鑫宾馆注销的情况下,又利用位于贵阳市南明区××解放大厦××楼的房屋,注册成立了贵阳市南明区金全宾馆,该宾馆系个人独资企业。2014年7月16日,原告朱佳文、朱国林(乙方、承租方)与二被告(甲方、出租方)在位于贵阳市××区××解放大厦××楼金鑫宾馆签订《房屋租赁合同》,该合同约定“第一条租赁标的物信息1、甲方将贵阳市遵义路306号解放大厦五楼金鑫宾馆经营权转让给乙方经营,转让费价格为贰佰玖拾万元(290万元),此转让费为甲方原先宾馆装修和购买电视空调床单被套热水器等费用,乙方在接手经营时,中途退出或租期满后退出,甲方都不退此转让费。乙方转让经营时,收入与支出归乙方所有,经营开支如:房租、水电、物业、税收、维修、人员工资等一切费用由乙方承担,一楼电梯通道归2楼3楼4楼5楼业主使用。2、甲方出租给乙方四××××楼一套房屋共合计租金为每月壹拾捌万伍千元,其中四楼五楼租金每月壹拾捌万元,租金三个月一付,另外六楼一套房屋租金为每月伍仟元,半年一付,4楼、5楼大约3000平方左右,误差不超过30%,4楼、5楼房租每月租金按18万元收取,4楼55个房间5楼54个房间按每平方租金为60元收4楼5楼每月租金共计18万元。3、甲方转让出租给乙方的金鑫宾馆证照齐全,如乙方需变更执照,甲方需协助乙方变更完善。变更前后费用由乙方承担,合同期满后由乙方负责恢复还原给甲方。……”;合同第二条“租赁期限1、租赁期10年,甲方从2014年7月16日起将出租房屋交付乙方使用,至2024年7月15日期满。五楼是甲方自己的产权商业用房,可保证租期十年不变,四楼因甲方与国美电器只剩有八年租期,如国美电器八年后租期到时收回四楼房屋,乙方应配合甲方归还房屋给国美电器,甲方不算违约,乙方不得以任何理由找甲方索赔损失。十年以后,第十一年起5楼每月房租10.5万元8年以后四楼有优先承租权。4楼国美10年之内60元/平方,10年以后70元/平方,如超过70元/平方按实际价格。5楼总租期12年,10年内5楼租金每月9万元。……”;第三条“履约保证金。半年后乙方应向甲方交纳人民币贰拾万元作为履约保证金,以甲方收条为凭证,在合同履行完毕或合同解除后一月内返还乙方。”;第四条“2、乙方因经营需要再次装修成酒店,在不影响房屋结构和安全的前提下,可以对承租房屋进行装饰,且所装饰的附属设施属于不可分割的,租赁期限届满后归甲方所有,但可搬走的物品可由乙方自行搬走,乙方因施工所产生的安全问题由乙方负责。合同期满后可搬走物品如空调、电脑电视归乙方所有。”;第六条“甲乙任何一方违约,应赔偿对方所造成的经济损失,并另付人民币50万元的违约金给对方。”合同签订后,原告依约将转让费2900000元及履约保证金200000元一并支付给被告。同年7月17日,二被告给原告出具《收条》两张,其中一张注明收到朱国林7月16日至10月15日三个月房租50万元。另一张注明今收到朱国林从工行汇入袁斌工行账号尾号5497卡转让费2900000元,此转让费中途退出或租期满后退出,被告都不退还此转让费。2014年9月15日,原告朱佳文向被告袁斌出具了《收条》一张,内容为:“收到袁斌交来的工商营业执照正副本、特种行业正副本、组织机构代码正副本、税务登记证4本、住宿业备案登记证1本、环境影响登记表1本、卫生营业执照1本。”,原告收到被告交来的营业执照系贵阳市南明区金全宾馆的营业执照及特种行业许可证,但税务登记证为贵阳市南明区金鑫宾馆。2015年1月12日,被告袁斌给原告朱国林出具收条一张,内容为:“今收到朱国林交来房租押金200000元”。

2016年12月19日,贵州国美电器有限公司向贵阳市南明区金鑫宾馆发出《关于解除房屋租赁合同的提前通知》,内容为:“我司分别于2009年12月31日及2011年6月28日与贵司签订了位于贵州省××××号裙楼770平方米及375平方米的两份《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)。现因我司与产权方解除了房屋租赁关系,根据贵我双方签订的租赁合同第四十条“如果甲方系租赁房屋的承租人转租,甲方与房屋的产权方的租赁合同解除,本合同随之解除。甲方不对一方承担违约责任,……。”之约定,现特通知贵司于2016年12月22日前将租赁房屋恢复原样归还我司。贵我双方的租赁合同将于2016年12月22日正式解除。”同年12月30日,贵州国美电器有限公司再次向贵阳市南明区金鑫宾馆发出《告知函》,要求宾馆于2016年12月22日前将租赁房屋恢复原样,归还该公司,双方的合同将于2016年12月22日正式解除,并告知“由于我司多次通知及函告你方解除租赁合同并腾退租赁房屋,你方都置之不理,拒绝配合。现通知你方自今日起立即停止经营,函告之日起3日内腾空租赁区域内的所有物资,否则我司将采取强制措施,同时按照合同处置你方租赁区域内的物资,同时并安排相关人员与我司就租赁合同终止事宜进行对接。”。2017年6月22日,遵义大成房地产开发有限责任公司向贵阳市南明区金鑫宾馆发出《函》,称根据宾馆与贵州国美电器有限公司于今年5月份签订的《房屋租赁合同终止协议》,及你们双方签订的《房屋租赁合同》第四十条的约定,贵宾馆应将从国美电器租赁的贵阳市南明区解放大厦第四层物业归还给国美电器公司和我公司。我公司于今年6月14日曾致函宾馆,要求宾馆于2017年6月17日前将解放大厦第四层物业归还移交给国美电器公司和我公司,但宾馆拒绝为之。现我公司再次致函宾馆,要求宾馆在2017年6月28日前,将宾馆依然侵占的解放大厦第四层物业移交给国美电器公司和我公司。以上函件及通知,原告收到后均转给了被告。同年6月29日,遵义大成房地产开发有限责任公司在原告及被告丁贵淑在场的情况下,将解放大厦第四层房屋收回并将房屋内的物品搬走。同年7月21日,该公司又书面通知贵阳市南明区金鑫宾馆,称宾馆的物品公司已转存,宾馆接到通知后10日内与公司联系或自行提取,并承担相关费用47300元。同年8月3日,原告在贵州省贵阳市立诚公证处的见证下对解放大厦5楼和6楼房屋内的物品进行了清点并制作了《物品清单》。次日,原告又在上述公证处的见证下,通过邮寄方式向被告发出了《告知书》一份,称原告承租的4楼房屋被遵义大成房地产开发有限责任公司收回,导致原告装修经营的4楼宾馆不复存在。因金鑫宾馆4楼、5楼、6楼的整体转租和整体经营系原告与被告签订《房屋租赁合同》的目的,因被告违约导致4楼被大成公司收回,5楼的经营也因此无法进行,故根据合同法的相关规定,原告已向法院起诉,要求解除合同,并将于2017年8月2日正式从剩下的5楼、6楼搬出,请被告收到通知后3日内来作相关交接工作。该邮件被告并未收到。后原告诉至法院,提出如前诉请。

另查,贵阳市南明区金鑫宾馆于2008年6月30日登记注册,取得个体工商户营业执照,经营者姓名袁斌,组成形式为个人经营,经营场所为贵阳市南明区解放路306号解放大厦,经营范围及方式为住宿、服务,于2017年3月1日被注销,注销原因为决议解散。贵阳市南明区金全宾馆,于2013年4月2日取得营业执照,类型为个人独资企业(微型企业),住所为贵阳市南明区××解放大厦××楼,投资人袁斌,经营范围为住宿服务。又查明,原告向被告足额缴纳从2014年7月16日起到2017年7月15日止的房屋租金6660000元。再查明,经公安机关贵州省特行管控系统查询显示,金全宾馆2017年1月上传旅客入住记录3254条、2月3172条、3月1851条、4月2266条、5月1939条、6月1917条、7月1989条、8月65条、9-12月0条。2017年全年总计上传旅客入住记录16453条。庭审中,原、被告双方均认可,金鑫宾馆与金全宾馆系为同一宾馆。

一审法院认为,原、被告双方签订的《房屋租赁合同》,实质上包括:一、5楼经营权转让合同,二、4楼房屋租赁合同,三、5楼房屋租赁合同,四、6楼房屋租赁合同。本案包括两个法律关系,即经营权转让关系与房屋租赁关系,经法院释明后,原告选择转让关系作为其诉请的依据。

本案争议焦点为原、被告双方经营权转让的范围仅指解放大厦5楼还是包括解放大厦4、5楼在内的整个宾馆。本案中,被告将其开办经营的金鑫宾馆(现实为南明区金全宾馆)的经营权转让给原告经营,原告支付转让费。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第七条之规定,转让费可以看作是这一领域或者行业的交易习惯,当事人应当予以遵守,故双方形成的经营权转让合同关系,并不违法,受法律保护。当事人约定的转让费包含以下几方面的内容,一是原告取得了被告宾馆的经营权。二是原告获得了被告经营期间积累的客户资源。三是原告受让了被告转让的经营设备和资产。虽然双方在合同中未明确约定转让期限,但根据双方约定的租赁期限为10年,宾馆营业执照如变更,合同期满后由受让方恢复还原给转让方等约定,可以确认双方约定的转让期限为10年,被告并非永久转让宾馆的经营权。双方在合同中虽然约定是被告将解放大厦5楼金鑫宾馆经营权转让给原告经营,但双方又同时约定了原告向被告承租解放大厦4楼、5楼、6楼的房屋并按约定向被告支付租金。因双方签订转让合同时,解放大厦4楼的55间房屋亦属于被告开办宾馆的经营范围,如解放大厦的4楼不在双方约定的转让合同的范围内,被告在向原告移交4楼的55间房屋时,不向原告收取房屋内的装修及设备的钱,并不符合常理。故确认双方约定的宾馆转让范围为包括解放大厦4楼和5楼在内的宾馆的经营权。对被告关于转让范围只有解放大厦5楼,不包含4楼,因与事实不符,不予采信。在双方约定的转让期限内,因案外人向被告收回了原告向被告承租的解放大厦4楼,导致原告的合同目的不能实现。原告主张解除双方签订的经营权转让合同,合理有据,应予以支持。对被告关于不同意解除转让合同的主张,无相应的法律依据,不予支持。

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定,合同解除后,原告要求被告返还转让费及履约保证金,并无不当,应予以支持。双方约定的转让期限为10年,至原告起诉时止,原告已实际使用了3年,故被告实际应向原告返还的转让费为2030000元(按2900000元-870000元计算)。对被告关于不同意退还转让费及履约保证金的主张,因双方在转让合同中约定的是原告中途退出或租期满后退出,被告该主张并不符合合同约定,故不予支持。因导致合同提前解除的责任在于被告,原告主张被告支付违约金,并无不当,双方约定的转让金额仅为2900000元,但约定的违约金却为500000元,明显过高,被告对此提出异议。故对原告主张的违约金,酌情调整为487200元,对多出部分不予支持。依照《《中华人民共和国合同法》第一百二十一条:“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者约定解决。”的规定,被告与案外人遵义大成房地产开发有限责任公司、贵州国美电器有限公司的房屋租赁纠纷,可由双方另行解决。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、解除原告朱佳文、朱国林与被告袁斌、丁贵淑于2014年7月16日签订的《房屋租赁合同》中的经营权转让合同。二、被告袁斌、丁贵淑于本判决生效后十日内返还原告朱佳文、朱国林转让费2030000元并向原告朱佳文、朱国林支付违约金487200元。三、被告袁斌、丁贵淑于本判决生效后十日内返还原告朱佳文、朱国林履约保证金200000元。四、驳回原告朱佳文、朱国林对本案的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28640元,由被告袁斌、丁贵淑负担28506元,原告朱佳文、朱国林负担134元。

本院二审期间,当事人未提交新证据。二审经审理查明,金全宾馆4楼面积为1165平方米,五楼面积为1250.67平方米,六楼面积为154.83平方米。查明的其余案件事实与原判查明的事实一致,本院予以确认。

本院认为,上诉人与被上诉人之间《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,合法有效,对双方均具有约束力,双方合同当事人均应严格履行各自的合同义务。根据合同约定,该合同实际包含了上诉人将涉案宾馆转让给上诉人经营的经营权转让关系与上诉人将贵阳市南明区遵义路306号解放大厦第一幢4、5、6楼租赁给上诉人使用的房屋租赁关系。对于本案双方当事人争议的经营权的转让范围,本院认为,因宾馆经营涉及特种行业行政许可,法律规定未经行政许可,不得从事该行业经营。就本案涉及的金鑫宾馆与金全宾馆,虽然被上诉人最初开设了金鑫宾馆经营且取得营业执照,但金鑫宾馆自始未取得特种行业许可证,故金鑫宾馆的经营权并未依法完善,至2013年被上诉人以相同场所注册成立了金全宾馆且取得该宾馆特种行业许可证,涉案场所的经营权才得以合法设立。故依据《旅馆业治安管理办法》第四条第一款“申请开办旅馆,应经主管部门审查批准,经当地公安机关签署意见,向工商行政管理部门申请登记,领取营业执照后,方准开业”之规定,应以金全宾馆取得的特种行业许可范围确定本案经营权转让的范围,虽然该特种行业许可证上未载明经营楼层,但该许可证上明确是对金全宾馆经营住宿业务的许可,金全宾馆营业执照、组织机构代码证及税务登记证载明的营业地址均为贵阳市南明区遵义路306号解放大厦5楼,故金全宾馆取得的行政许可范围只能限定在金全宾馆营业范围之内。由此应当认定,被上诉人转让经营权的范围为贵阳市南明区遵义路306号解放大厦5楼,以上认定也与双方之间《房屋租赁合同》约定一致。虽然金全宾馆在注册成立之前,被上诉人就已将贵阳市南明区遵义路306号解放大厦4楼、6楼作为部分经营场所并入金全宾馆进行营业,但被上诉人是以金全宾馆的名义申请特种行业许可,且未对金全宾馆的营业地址范围申请变更,依据《旅馆业治安管理办法》第四条第二款“经批准开业的旅馆,如有歇业、转业、合并、迁移、改变名称等情况,应当在工商行政管理部门办理变更登记后三日内,向当地的县、市公安局、公安分局备案”之规定,经批准开业的旅馆如有变更之情形,须向工商行政管理部门办理变更登记和向当地的县、市公安局、公安分局备案,而上诉人自行将金全宾馆营业场所范围扩大并未依法进行变更登记及申请备案。故相应取得的行政许可范围未经法定程序处理不能自行扩大至该地址4楼、6楼。上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》时,上诉人已将贵阳市南明区遵义路306号解放大厦4楼、6楼作为部分经营场所并入金全宾馆进行营业,被上诉人对金全宾馆的许可经营范围及实际经营范围不一致,该大厦4楼、6楼并未取得经营许可的事实明知,而作为完全民事行为能力人,被上诉人也应当预见到金全宾馆的许可经营范围及实际经营范围不一致可能导致的经营风险,但被上诉人并未证明其就此向上诉人提出异议并要求上诉人完善相应变更登记及备案手续,而是放任不管继续与上诉人签订合同接手经营,自身存在明显过错。

被上诉人诉请解除双方之间《房屋租赁合同》,其提出的依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:。(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定。因双方之间《房屋租赁合同》已明确约定了被上诉人实际接收经营的范围为涉案大厦4楼、5楼、6楼,且该合同订立时,涉案大厦4楼、5楼、6楼已作为整体进行经营,故应认定接收该大厦4楼、5楼、6楼进行整体经营即是被上诉人的合同目的。现由于案外人原因,导致该大厦4楼不能再投入经营,被上诉人的合同目的即不能实现,其主张依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定解除双方之间《房屋租赁合同》具有事实及法律依据,本院予以支持。一审法院对被上诉人该项诉请处理为仅解除该合同中经营权转让合同关系与被上诉人诉请不符,且被上诉人在一审中并未变更诉讼请求,故一审判决主文第一项判非所诉。为了减少当事人的诉累,本院在查明被上诉人原审诉请的基础上,对一审判决予以纠正。

双方合同解除后,应依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定对被上诉人提出的相应诉请处理。对于20万元保证金,双方《房屋租赁合同》约定的退还条件已成就,被上诉人主张上诉人全额退还符合合同约定,应予支持。对于请求退还的承包经营费,系被上诉人依据尚未履行的年限对支付的290万元经营费折算所得。依本院前述分析,涉案金全宾馆的经营权仅限5楼,但被上诉人确因上诉人违约导致其整体经营4楼、5楼、6楼的合同目的不能实现,故上诉人违约虽然并不直接导致被上诉人经营权的丧失,但的确对被上诉人的经营产生了实质性的影响,故应当向被上诉人返还部分转让经营费。因上诉人自己认可涉案经营权系附十年期限的转让,故被上诉人依据尚未履行的年限主张对支付的290万元经营费折算返还的方法合理,应予以采纳。对于具体应返还的金额,首先,被上诉人主张的203万系涉案大厦4楼、5楼、6楼整体未履行的部分,而4楼被业主收回后,被上诉人仍利用5楼、6楼进行了经营,故应从中扣除5楼、6楼经营部分的费用,参照本院查明的各楼层面积,涉案大厦4楼对应的费用为1165m2÷(1165m2+1250.67m2+154.83m2)×203万元=913500元。其次,对于应退回的涉案大厦4楼部分费用,还应当明确双方的过错以确定最终退还的数额。依前述,被上诉人本身对未将经营权变更到4楼、5楼、6楼整体存在过错,应对因合同履行产生的损失自行承担部分责任。本院根据案件事实结合双方当事人的过错程度,认定双方对应退回的涉案大厦4楼部分费用各自承担50%的责任,即上诉人实际应退还被上诉人转让费913500元×50%=456750元。一审判决对应当退还的转让款处理不当,本院予以纠正。对于被上诉人诉请主张的违约金,虽然《房屋租赁合同》约定了违约金的数额,但上诉人提出了不承担违约责任的抗辩,概括包含了违约金约定过高的意见,依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式,请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的,人民法院应予支持”之规定,应当对《房屋租赁合同》约定的违约金进行调减。同时,依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定,本案违约金益调整为前述损失的30%即137025元。

综上,上诉人的上诉请求部分成立,本院对成立的部分予以支持。一审判决处理不当,本院予以纠正。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第二款、《旅馆业治安管理办法》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定,判决如下:

一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院(2018)黔0102民初2458号民事判决第三项;

二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院(2018)黔0102民初2458号民事判决第四项;

三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院(2018)黔0102民初2458号民事判决第一项为:解除朱佳文、朱国林与袁斌、丁贵淑于2014年7月16日签订的《房屋租赁合同》;

四、变更贵州省贵阳市南明区人民法院(2018)黔0102民初2458号民事判决第二项为:袁斌、丁贵淑于本判决生效后十日内返还朱佳文、朱国林转让费456750元及违约金137025元;

五、驳回朱佳文、朱国林对本案的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费收取28640元,由袁斌、丁贵淑负担8306元,朱佳文、朱国林负担20334元。二审案件受理费收取28506元,由袁斌、丁贵淑负担8267元,朱佳文、朱国林负担20239元。

本判决为终审判决。

审判长 周 俊

审判员 李云鹤

审判员 姜彦宏


二〇一八年十二月二十七日

书记员 武雨璇


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