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群众说法:《离婚协议书》中约定将房产赠与子女,未过户的法律后果

来源:         发布时间:2020-06-18

案情介绍:

2009年5月4日时许,第三人李某与被告丁某甲协议离婚,约定将夫妻共同财产房屋一套为原告丁某乙所有,但一直未办理过户登记,房屋产权人为丁某甲。2018年8月21日,丁某甲擅自将此套房屋卖予陈某,由此引发两案诉讼:一、陈某诉丁某乙排除妨害纠纷一案;二、丁某乙诉财产损害赔偿纠纷一案。


裁判结果:

案一、法院经审理认为:丁某乙自成年后一直未办理房屋过户登记,该涉案房屋的产权人一直登记在丁某甲名下,陈某购买涉案房屋时支付了合理丁对价,并在支付了首付款后已进行了变更登记,根据《中华人民共和国物权法》第106条规定,陈某已取得案涉房屋的物权,故判决涉案房屋归陈某所有,丁某乙搬离该房屋。

案二、法院经审理认为:原告丁某乙自李某与丁某甲离婚后一直未办理变更登记,根据《中华人民共和国物权法》第9条第1款、《中华人民共和国合同法》第186条第1款规定,丁某乙未依法取得案涉房屋物权,丁某甲有权撤销赠与,但并不享有案涉房屋但全部权利,只能就本人享有但份额进行撤销,认定丁某甲享有案涉房屋一半的份额,根据《中华人民共和国物权法》第37条规定,故判决被告丁某甲赔偿原告丁某乙经济损失250000(房屋价款的一半)。


律师点评及法律风险防范

笔者认为,《离婚协议》中财产处分款项本质上是对共同财产处分,而不是赠与,若《协议》中约定的是“房屋归女方所有”,那么该判决就将是男方赔偿女方房屋所有价款,但此案就是因为《协议》将共同财产处分予夫妻双方之外的第三人而把《协议》中的财产处分条款视为“赠与”,并认为丁某甲在未办理变更登记前有权对其进行撤销。同样是处分财产的一种行为,为什么会因为处分的对象是夫妻双方以外的第三人而导致不同的裁判结果?笔者认为以“赠与”的法律条款来处理此案实属不妥。

从“赠与”方面看,本案中,李某与丁某甲为丁某乙设定了利益,该利益的实现取决于丁某甲是否履行变更登记义务,且《离婚协议书》夫妻对离婚财产如何处理的安排,而并非是与其子女之间签订的书面赠与合同,所以不能以《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第128条规定认为赠与有效,故在把该房屋过户于丁某乙之前,赠与关系并未成立,所以该案不存在撤销的必要,丁某甲是否作出撤销的意思表示都不能产生所有权发生变化。

在现实生活中,很多夫妻双方协议离婚都会把房屋留给子女,但是碍于双方亲情的这种关系而迟迟不变更登记,最后引发一系列的诉讼纠纷,所以建议不论是赠与关系,抑或是买卖关系都应当立即办理房屋的变更登记。


在此案中也涉及到了善意取得的问题,善意取得的条件如下:

1.受让人受让该不动产或动产时是善意的(即不知道出让人是无权处分);

2.以合理的价格转让;

3.转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

以上条件缺一不可。


本文作者:赵柳律师,贵州群众律师事务所专职律师


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