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买卖不破租赁的原则及其适用问题研究以刘艳诉许桂玲房屋租赁合同案为视角

来源:         发布时间:2019-04-19

买卖不破租赁的原则及其适用问题研究

以刘艳诉许桂玲房屋租赁合同案为视角

冉江磊 律师


摘 要:《合同法》第229条确立“买卖不破租赁”规则以来,对于租赁合同的效力、立法应采模式,以及如何更好的理解合同法第229条立法原旨,理论界对此依旧有很大争议。实务界对此问题也诸多疑问。我国民法秉持物债二分和公示二分体系,物权和债权截然区分,而维系物权和债权之间转换的桥梁就是合同,而租赁合同虽不若买卖合同典型,然租赁合同中的物权属性,历来颇多争议。本文拟通过承租人在出租人退出租赁合同之后利益受损的典型案例来分析租赁权的属性与“买卖不破租赁”规则之本旨、构成要件,提出一个合理性思路。

关键词:买卖不破租赁   租赁权   租赁合同  承租人  债权物权化

      

 一、案情介绍

刘艳、许桂玲于2012年4月22日签订《房屋租赁合同》,双方约定:1,承租人刘艳交付出租人许桂玲1000元保证金;2,房屋年租金为20000元,按年支付;3,租赁期满时刘艳如不续租,且无任何违约行为时,许桂玲将保证金全部退还给刘艳;4,双方无论哪方违约,均要支付违约金为1个的租金。之后,许桂玲于2012年9月{租赁期间内}将房屋出卖于李云鹏,并办理了过户登记。之后,买受人李云鹏向承租人刘艳商议取回房屋。故承租人刘艳起诉了出租人许桂玲赔偿损失。

出租人许桂玲辩称:出卖租赁房屋时,刘艳、许桂玲与李云鹏三方一起约定在租赁期内预付的房屋租金全部归许桂玲所有;并且认为根据“买卖不破租赁”规则,出租人许桂玲已经退出了合同,应由买受人李云鹏继续履行租赁合同,承租人刘艳不适格;请求法院判令其不承担承租人刘艳的损失,并拒绝退还承租人刘艳已经交付7个月的租金11669元;再者因为承租人刘艳与买受人李云鹏之间的闭路电视等费用没有结算清楚,所以保证金不予退还。

一审法院判决:一、许桂玲于本判决生效10日之内返还刘艳交付的租房保证金1000元;二、驳回刘艳的其他诉讼请求。

二审维持原判。法院认为许桂玲将房屋出卖给李云鹏之后,退出来租赁合同关系,由李云鹏继受许桂玲的法律地位,与刘艳维持租赁合同关系。且法院认为刘艳起诉许桂玲,被告不适格,法院不予支持。

案件围绕的法律争议点主要有:1,保证金归属;2,被告刘艳是否适格;3,承租人利益是否得到了保护;4,出租人是否有滥用权利之嫌;5,买受人应当通过何种方式收回房屋。

 

 二、案件反应的法律问题

(一)上述案例中的三方权利关系

从出租人许桂玲角度来看,许桂玲此刻的角色同时是出卖人,一旦与李云鹏签署了合同,许桂玲随即脱离该关系,承租人容易受到买受人基于买卖合同而产生的物权的侵犯,出租人也可能有承担违约责任的法律风险。如果出租人本身并没有任何过错,那么何必承担此诉讼?

从承租人刘艳角度来看,因为受到物权的限制,自己的租赁权必将受到所有权的侵犯;如案例中,法院会根据《合同法》第229条,判决被诉主体不适格而不支持承租人的诉讼请求。法院判决与法有据,然承租人利益呢?承租人的诉权都无保障。

从买受人李云鹏角度来看,买受人李云鹏不是租赁合同的一方,承租人对于买受人是无权占有人,买受人一旦签署合同却要受到先前的合同的约束。在实务中,买受人可能并不清楚租赁合同内容,如果买受人为了降低此风险,那么就需要自己付出调查成本,这无疑会降低市场的流通性和活跃性。全部承担租赁合同而有失公平。

(二)案例中延伸出来的义务问题

从出租人角度而言,如果出租人肆意出卖,那么承租人该如何维护自己的利益?或者更存在“一物二卖”之情形。进之可问,如果出租人没有对买受人履行告知义务,买受人因此产生的损失当如何处理?押金又当如何归属?

从承租人角度而言,如果与出租人伙同使买受人遭受不利,比如转租、价钱过少、长租等行为,那么对于买受人而言,该如何保护?

从买受人角度而言,如果买受人和出租人串通,强行基于所有权收回房屋,或者基于所有权者,对承租人设置诸多障碍,比如断水断电,那么承租人利益又当如何保护?

(三)产生违背“私法自治”等问题

原合同对买受人并无束缚力,则承租人刘艳对于买受人李云鹏而言为无权占有人。若买受人李云鹏向承租人刘艳行使返还原物请求权,那么,出租人许桂玲则要承担违约责任。如此,便产生违背私法自治的现象。第一:承租人刘艳基于与出租人许桂玲的租赁合同的有权占有沦为基于出租人许桂玲与买受人李云鹏的买卖合同的无权占有;第二,买受人李云鹏向承租人刘艳行使返还原物请求权,那么,出租人许桂玲则可能被诉违约责任。案例中,买受人的确产生收回房屋的行为,并导致承租人起诉出租人违约。第三:买受人可能因为合同期限较长而导致权益受损,从而降低整个市场活跃性。且在实务中,买受人可能并不清楚租赁合同内容,全部承担租赁合同可能会有失公平。所以容易在之后产生诸多争议,影响各自利益。

由此可见,在通说情形下,三方利益皆可能受到损害。买卖不破租赁存在的法律关系比较复杂,必然带来法律风险的增加,而如何规避这样的法律风险,如何更加深刻的认识“买卖不破租赁”规则,以及维护第229条本旨,俨然成为一个不可忽视的问题。下面将探讨其为何在法理上形成此情形。

 

三、“买卖不破租赁”规则的目的  

买卖不破租赁规则有其规范目的,更有诸多效力学说争议。本节将从“买卖不破租赁”规则的目的,分析承租人为何要保护。

(一)“买卖不破租赁”规则的目的  

《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同效力。”在资源稀缺或者分配不均时,产生了租赁及租赁法律关系。租赁合同法律关系属于意定之债的合同之债,反映财产流转关系。而“买卖不破租赁”规则,保护承租人,也旨在保护所有权流转过程中租赁关系的稳定,从而维护在市场经济发展过程中财产关系的相对稳定,避免不必要的混乱。

(二)买卖不破租赁规则之构成要件

通说认为其有三要件,第一,租赁合同合法有效;第二,交付标的物给承租人,且承租人继续占有;第三,权利转移。

通说认为,之所以突破物权优先债权原理来保护承租人,原因有:第一,在现行社会经济发展条件下,社会财富不同一,并非人人拥有生产生活资料;第二,承租人相对较穷,加强照顾。此为承租人保护学说。第三,在所有权流转过程中,应当保护市场经济关系的相对稳定;第四,现代社会物的利用越来越多。

                 

四、法理以及学说争议

“买卖不破租赁”规则受到了物权债权严格分立设计的影响,其背后的学说意见指导“买卖不破租赁”制度的运用。所以,分析其设计原因以及学说意见为何对探究本规则有重要价值。

(一)物债二分的影响

对于沿袭德国法的大陆法系在学理或立法上,都对物权和债权做了截然区分。如在上述案例中,出卖人许桂玲与买受人李云鹏签订的房屋买卖合同为负担行为,交付房款及变更房屋权属登记为处分行为。然而此处忽略了承租人占有情形。

(二)“买卖不破租赁”规则背后的学说意见

    张双根教授提出的法定契约承担的“对抗模式说”,为通说,同前述。《合同法》第229条之规定,其理论支撑应为法定契约承担学说。原因是:法定契约承担说主张买受人继受权利义务,成为合同一方。然而合同当事人发生了变化,导致债权的同一性发生了变化,租赁合同的效力受到了影响,所以立法强制规定合同效力不受影响,从而补足此理论缺陷,以期达到保护承租人利益。然从上述案例中,第一:承租人刘艳的利益并没有被保障,而且,出租人许桂玲也被诉违约责任。若出租人与承租人串通,签订长期租赁合同,那么买受人的利益也将更难得到保证;第二,关于案例中的保证金行为,试问买受人李云鹏继受出租人许桂玲的合同地位之后,由买受人去退回么?这样明显的会让买受人在无法估计的风险中进一步承受可能加大的风险,有违民法的公平原则。

朱庆育教授认为原合同只能约束原来的参与方,认为在债权契约的构成要件上,至少包含给付内容和当事人受其拘束两方面,前述法定契约承担改变了构成要件,所以其效力收到影响,租赁契约只拘束出租人和承租人。其说并没解决实质问题。

黄文煌教授主张债务人不用离开合同关系,且由第三人加入,与债务人共同对义务负责。在占有基础上冲破第三人物权,着重区别租赁物交付与否,体现是否实际占有该租赁物。实际上,该学者观点倾向于论述承租人对租赁物占有的物权抑或准物权属性。其本质,为租赁权中占有的准物权属性。

徐澜波、黄凤龙等学者提出的“有权占有模式说”,主张由立法强制规制阻断买受人基于所有权对承租人的返还原物请求权。徐澜波教授提出了“有权占有学说”的架构,之后的黄凤龙学者深度阐述了“有权占有学说”,并指出“法定契约承担学说”诸多不合理之处,更倾向于立法强调承租人的有权占有,并建议立法强制阻断买受人的返还原物请求权来加固承租人的有权占有,从而维持各方利益均衡保护。后两位学者都重视承租人的占有事实。

(三)有权占有学说的合理性

本文赞成“有权占有学说”的观点。因为在法定契约承担学说下,会产生一些较难处理的问题。有权占有学说相较于法定契约承担学说更具合理性。其认为租赁权为债权,不能对抗买受人的物权,所以从占有租赁物这个法律事实出发,建议立法强制阻断买受人的请求权,拟承租人的有权占有对抗买受人所有权的行使,且出租人不退出合同。

根据上述,案例问题可以得到解决。比如对于押金问题,因为出租人不退出合同,那么根据租赁合同,押金应归属出租人,也应当由出租人交还押金,特殊规定除外。其余的权利义务如下:

对于出租人而言,第一,因为立法上肯定承租人有权占有,那么出租人对此不会出现违约;第二,约定买受人义务,如果出租人被诉,那么其后可以对买受人提起诉讼;第三,因为出租人合同,可以约束肆意出卖对承租人的损害。并建议出租人履行告知义务。

对于承租人而言,第一,承租人基于立法的强制规定而有权占有,其利益可以得到最大的满足。第二,承租人满足起诉条件;第三,也可以避免对买受人的不利。

对于买受人而言,第一,因为不承担租赁合同,只要关注其是否有租赁合同以及租赁期长短就可以了;第二,也可以避免和出租人的串通而对承租人的损害。

另外,因为出租人、承租人和买受人都充分参与,符合私法自治的本旨,也不会突破债的相对性。

 

五、对合同法第229条的建议

(一)对“买卖不破租赁”规则的第一种建议

   “有权占有学说”在现行立法体例下,解决了很多法律问题。但是其主张通过立法强制阻断买受人对承租人的返还原物请求权的行为而言,虽较法定契约承担学说更具合理性。但是,在认同承租人有权占有的情形下,似乎还未解决本质问题。

其主张通过立法强制阻断了请求权,本质上认为租赁权是债权,导致承租人的债权不能对抗买受人新获得的物权,故建议立法如此。

上述学说其实是租赁权为债权情形下,对规则的修复和完善。但如果租赁权为用益物权,则可对抗请求权。

(二)对“买卖不破租赁”规则的第二种建议

关于租赁权为用益物权或者债权抑或债权物权化,学界历来诸多争议。假设,其为用益物权,立法不必如此强制。因为承认其为用益物权,就是肯定承租人有权占有的法律地位,那么可以基于占有的准物权理论阻断买受人基于租赁物对承租人行使返还原物请求权,

如果租赁权为用益物权,出租人与买受人之间达成买卖契约之前,买受人自然会关注该动产或不动产上的权利负担,一开始就可以避免不利益局面。对于承租人而言,始终为有权占有。对于出租人而言,此权利负担并不会从根本上变更所有权归属。所以,对于效力学说的讨论,不妨可以从租赁权的性质上打开一个突破口。挖掘租赁权本身的物权属性,并且让其充分发挥功能,那么,其一,物债二分体系不会受到破坏,有利于巩固民法自身的逻辑推演,亦不会运用法条的强制性规定来维护理论上的缺陷。其二,正确认识租赁权的物权属性,对于保护承租人出租人以及买受人而言都具有十分重要的作用。其三,对于争论的各种效力学说而言,亦可以停止争端而达到逻辑上的贯通。承租人在支付对价之后,得到的只是一个债权合同,殊有疑义。反观租赁权,应注意它的占有、利用及收益的事实,而不仅仅关注它的租赁合同。基于租赁合同法律关系所创设的合同权利并非如合同一样为债权。

如果要彻底弥补“买卖不破租赁”规则的漏洞,应当赋予租赁权的物权内涵,这样才可以更为彻底的完善“买卖不破租赁”规则,所以建议修改租赁权理论。应当规定租赁权为一种在一定时间内享有占有使用收益的用益物权,从而排斥他人的直接占有,从而保护承租人以及出租人和买受人。如此,那么《合同法》第229条的规定也可以取消了。

在整个财产权的发展过程中,物的归属是私有意识萌发之后的产物。一开始是物的利用,到了物的归属,现在又到了物的利用,所以更应当正视租赁权的本质。以此路径来保护承租人,可以给予承租人最大的保护。另外,对于出租人与买受人而言,亦可给予最大的私法自治,维护其合法权益。


六、结论

通过对租赁权与对效力学说的探讨之下,宜将二者结合起来,找到一个新的思路来改良民法制度。反之,从讨论效力学说也可以从侧面引起对租赁权性质的思考。关注的不仅仅是因为租赁权本质上的占有、使用、收益之功能,也不仅仅是有权占有学说,最重要的是,在新时代下,面对已经改变的土壤,应让民法制度乃至法律更好的适应以及发展下去。


参考文献:

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